O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI) é um tributo de competência municipal, previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, cuja incidência se dá sobre a transmissão onerosa de bens imóveis ou de direitos reais sobre imóveis.
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A definição da base de cálculo do ITBI tem sido objeto de intensos debates jurídicos, especialmente pelo fato de muitos Municípios utilizarem o valor venal do imóvel adotado para fins de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) como parâmetro para a cobrança do Imposto sobre a Transmissão. No entanto, tal prática não encontra respaldo legal ou constitucional.
Nos termos do artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN), a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Importante destacar que esse valor venal deve corresponder ao valor de mercado do imóvel no momento da transmissão, ou seja, aquele que o bem alcançaria em uma transação normal, realizada em condições regulares entre partes independentes.
Já o valor venal adotado para o IPTU é determinado com base em critérios gerais e muitas vezes defasados, sendo utilizado para apuração de um imposto de caráter anual e patrimonial, com finalidades distintas daquelas que norteiam o ITBI.
Em razão disso, no julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.113), o Superior Tribunal de Justiça em 2022 definiu que a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, desvinculado do valor venal utilizado para o IPTU, que não pode sequer ser considerado como piso de tributação.
O valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado, podendo ser afastado pelo fisco somente mediante processo administrativo regular, conforme preceitua o artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN). Dessa forma, o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valores de referência estabelecidos unilateralmente.
O relator, ministro Gurgel de Faria, enfatizou que o valor venal referido no artigo 38 do CTN deve ser interpretado como o valor de mercado em condições normais, sujeito a variações conforme características específicas do imóvel e da negociação. Diferentemente do IPTU, cuja base de cálculo é determinada por uma planta genérica de valores, o ITBI deve considerar fatores individuais do imóvel, como benfeitorias e estado de conservação. A decisão assegura que o lançamento do ITBI respeite os princípios da legalidade, do contraditório e da ampla defesa, garantindo maior justiça fiscal e segurança jurídica nas transações imobiliárias.
O Superior Tribunal de Justiça estabeleceu as seguintes importantes teses a serem observadas pelo fisco:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- O valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado, podendo ser contestado pelo fisco apenas mediante regular instauração de processo administrativo (artigo 148, do CTN);
- O município não pode determinar previamente a base de cálculo do ITBI com base em um valor de referência unilateralmente estabelecido.
Havendo dúvidas quanto ao parâmetro adotado pelo fisco na adoção da base de cálculo e/ou fixação do valor do ITBI, o Corte Superior garante ao contribuinte o direito de impugnar o valor arbitrado, uma vez que ao constituir e lançar o imposto, a administração pública deve observar critérios objetivos e pautados na realidade do mercado imobiliário.
A utilização do valor venal do IPTU como base de cálculo do ITBI afronta diretamente os princípios da legalidade e da capacidade contributiva, insculpidos nos artigos 150, inciso I, e 145, § 1º, da Constituição Federal. Isso porque tal prática presume, de forma genérica e arbitrária, um valor da transação sem considerar a efetiva realidade econômica da operação. Ademais, não se pode admitir que o fisco utilize parâmetros fixados unilateralmente e sem o devido contraditório e ampla defesa para fins de lançamento tributário.
O valor de mercado é, portanto, o único critério legítimo e juridicamente adequado para a definição da base de cálculo do ITBI. Eventual divergência entre o valor declarado pelo contribuinte e aquele estimado pela administração tributária deve ser solucionada por meio de processo administrativo regular, no qual seja garantido o direito à prova e ao contraditório, e não por meio da imposição automática de valores de referência dissociados da realidade.
Em síntese, a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor real do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não se confundindo com o valor venal utilizado para o IPTU. A adoção de critérios distintos compromete a legalidade do lançamento e vulnera garantias fundamentais do contribuinte. O respeito à legislação tributária e à jurisprudência consolidada impõe que a administração tributária municipal observe os parâmetros legais, garantindo a justiça fiscal e a segurança jurídica nas relações entre o fisco e o cidadão.
REFERÊNCIAS
Base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, define Primeira Seção. Superior Tribunal de Justiça. Brasília – DF. 09 de março de 2022. Recursos repetitivos. Disponível em:< https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/09032022-Base-de-calculo-do-ITBI-e-o-valor-do-imovel-transmitido-em-condicoes-normais-de-mercado–define-Primeira-Secao.aspx>. Acesso em: 07 de junho de 2025.
MELLO, Mateus. Juíza determina cálculo do ITBI sobre valor da transação. Consultor Jurídico. São Paulo – SP, 16 de fevereiro de 2025. Disponível em:< https://www.conjur.com.br/2025-fev-16/juiza-determina-calculo-do-itbi-sobre-valor-da-transacao/>. Acesso em: 07 de junho de 2025.
SANTOS, Irene Alves. Posicionamento do STJ sobre a base de cálculo do ITBI. Migalhas. São Paulo – SP, 05 de junho de 2024. Disponível em:< https://www.migalhas.com.br/depeso/408730/posicionamento-do-stj-sobre-a-base-de-calculo-do-itbi>. Acesso em: 10 de junho de 2025.
AUTORES:
Adriane A. B. do Nascimento. Advogada. Especialista em Direito Societário, Direito do Trabalho e Direito Tributário, é Mestra em Economia, Políticas Públicas e Desenvolvimento pelo Instituto Brasileiro de Ensino, Desenvolvimento e Pesquisa (IDP), em Brasília/DF. É também registrada no Conselho Regional de Economia sob o nº 0001/MT. Membra-efetiva da Comissão de Direito Tributário da OAB Cáceres-MT. Foi premiada em primeiro lugar na categoria Artigo Técnico-Científico no “XXIX Prêmio Brasil de Economia – 2023”, promovido pelo Conselho Federal de Economia (COFECON), com o trabalho intitulado “Crescimento liderado pelas exportações ou exportações lideradas pelo crescimento no Estado do Mato Grosso?”. Em 2024, obteve o terceiro lugar na categoria Artigo Temático, no “XXX Prêmio Brasil de Economia – 2024”, com o artigo “Uma Análise do Impacto das Variáveis Macroeconômicas nas Falências Totais das Empresas Brasileiras (1995-2023)”. Consultora da Comissão Especial de Direito Tributário do Conselho Federal da OAB (CFOAB) – Gestão 2022/2024. Atualmente, é Doutoranda em Direito pelo Instituto Brasileiro de Ensino, Desenvolvimento e Pesquisa (IDP), em Brasília/DF. Currículo Lattes: http://lattes.cnpq.br/8342944870714997.
Jackson Wakzemy Rikbakta, Advogado no Escritório Simões Santos, Nascimento & Associados Sociedade de Advocacia, Pós-graduando em Direito do Agronegócio pela ESA/MT e UFMT.
Victor Luiz M. de Almeida, advogado associado no escritório Simões Santos, Nascimento e Associados, Pós-graduado em Direito e Compliance Trabalhista pelo Instituto de Estudos Previdenciários – IEPREV, Pós-graduando em Direito do Agronegócio pela ESA/MT com a UFMT, Juiz Relator do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/MT.
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